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Immobilienkauf in Spanien

Der Kaufprozess

Der Verkauf des Eigentums muss fixiert werden. Dies kann mittels eines privaten Vertrags zwischen den beiden Parteien geschehen. Es ist üblich, dass 10% des Kaufpreises zu diesem Zeitpunkt bezahlt werden. Zum Abschluss des Geschäfts muss eine Abtretungserklärung, “escritura publica”, von beiden Parteien in einem spanischen Notarbüro unterzeichnet werden.

Der Notar beglaubigt die Abtretungserklärung als ein öffentlich registriertes Dokument. Die Notargebühren werden vom Verkäufer entrichtet, falls es keine andere Übereinkunft gibt. Die Notargebühren sind gesetzlich gestaffelt. Es ist ratsam einen lokalen Rechtsanwalt zu konsultieren, welcher die Kontraktsprache beherscht, eine Hintergrundrecherche durchführen kann und beraten kann. Die Rechtsanwaltskosten liegen zwischen 1% bis 2% des Kaufpreises.

Auf Neubauten entfällt zudem die Mehrwertsteuer in Höhe von 7% des Kaufpreises und eine einprozentige Stempelsteuer, welche vom Käufer entrichtet werden muss. Auf Wiederverkäufe wird eine Eigentumsverkaufssteuer in Höhe von 7% erhoben. In allen Fällen wird eine zusätzliche lokale Steuer “plusvalia” erhoben, die vom Verkäufer entrichtet wird und nicht mit der Abgeltungssteuer verwechselt werden sollte. In der Theorie wird die “plusvalia” Steuer vom Verkäufer entrichtet, diese kann jeodoch auch Bestandteil der Verhandlungen sein. Es handelt sich um eine Steuer, die sich auf die Wertsteigerung des Eigentums bezieht.

Die Registrierung der neuen Besitzverhältnisse wird durch Eintragung der Abtretungserklärung “escritura publica” im Grundbuchamt abgeschlossen.

Bürger der EU oder der Schweiz benötigen keine Aufenthaltserlaubnis. Nicht EU-Bürger, die in Spanien leben möchten, benötigen zuerst ein spezielles Aufenthaltsvisum des Konsulat ihres Heimatlands, bevor sie die Aufenthaltserlaubnis beantragen können.

Steuern beim Kauf:

Die I.B.I. (Impuesto Bienes Inmuebles) ist eine jährliche Steuer auf Grundbesitz, die von der lokalen Kommune erhoben wird und gewöhnlich 0,85% des aktuellen staatlich fixierten Wertes beträgt. Auf diesen Schätzwert des Eigentums bezieht sich diese Steuer wie auch andere Steuern. Der Käufer muss den letzten Steuerbescheid (I.B.I) des Verkäufers einsehen können. Dieser enthält Informationen über den Wert der Immobilie und die exakte Höhe der Steuer.

Die Zweitwohnsitzeinkommenssteuer fällt jährlich an und ist im Laufe des Folgejahres zu entrichten. Die spanische Steuerbehörde fügt 2% des geschätzen Wertes des Eigentums als künstliches Einkommen hinzu, und erhebt die Zweitwohnsitzeinkommenssteuer in Höhe von 25% des fiktiven Einkommens.

Falls der Besitzer des Eigentums eine nicht in Spanien ansässige Firma ist, wird eine weitere Steuer in Höhe von 3% des Schätzwerts oder des Kaufpreises fällig. Es wird der höhere von beiden Werten als Grundlage der Steuer ausgewählt.

Abfallentsorgung. Eine kommunale Steuer.

Verkaufsaufwendungen

An der Costa del Sol ist es üblich, dass der Verkäufer die Kosten für den Immobilienmakler übernimmt, die je nach Agentur und Wert des Eigentums variieren.

Falls nicht anders vereinbart werden die Notargebühren vom Verkäufer entrichtet, abgesehen von der ersten Beglaubigung, die vom Käufer übernommen wird. Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt. Eine weitere Steuer die für gewöhnlich vom Verkäufer entrichtet wird, aber Teil der Verhandlungen sein kann, ist “plusvalia” eine kommunale Steuer, die die Wertsteigerung des Objektes betrifft.

Nich ansässige Verkäufer müssen eine 3-prozentige Steuer entrichten. Hinzu kommt eine Abgeltungssteuer in Höhe von 18%, die sich auf den erzielten Kapitalgewinn bezieht. Der Kapitalgewinn errechnet sich aus der Differenz des Verkaufspreises und dem Kaufpreis inklusive aller Aufwendungen für den Kauf, wie auch für Renovierungen und Dergleichen. Falls die Steuerverbindlichkeit des Verkäufers weniger als 3% zum Verkaufszeitpunkt beträgt, kann er den Rest von der Steuerbehörde einfordern. Wenn die Verbindlichkeitem höher liegen, muss der Verkäufer die Differenz an die Steuerbehörde entrichten.

Es gibt eine Ausnahme von dieser Steuer, falls der Verkäufer des Objekts bis zum 31.12.1996 bereits seit über 10 Jahre Eigentümer war und es sich nicht um eine Firma handelt. Darüber hinaus gibt es auch keine Einbehaltung, falls der Verkäufer in die Gruppe der regulären Einkommenssteuerzahler oder regulären Gewerbesteuerzahler fällt.

Alle Eigentumssteuern, wie die I.B.I. , Müllentsorgungsgebühren, andere kommuale Abgaben und andere Verbindlichkeiten wie Strom, Gas, Wasser oder Telefon betreffend sollten zum Zeitpunkt der Eigentumsübereignung beglichen sein. Falls dies nicht gewährleistet werden kann und der exakte Preis nicht berechnet werden kann, ist es üblich einen Betrag als Sicherheit zu hinterlegen. Dieser garantiert, dass die Zahlungen vom Käufer oder von seinen gesetztlichen Vertretern vorgenommen werden können.

MehrInformationen von Diana Morales Properties und Rimontgo Luxury Homes