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Immobilienkauf in Italien

Alle Ausländer könnnen in Italien ohne Einschränkungen Eigentum erwerben.
Generell teilt sich der Eigentumserwerb in drei Schritte auf: dem Kaufangebot, der Kaufvorbereitung (COMPROMESSO) und dem finalen Kauf (ROGITO).

Der Erwerb eines Hauses ist in Italien nicht komplizierter als in anderen Ländern. Es kann jeodoch wichtig sein, einen Rechtsanwalt auszuwählen. Falls dem Käufer kein guter Rechtsanwalt bekannt ist, kann vom Immobilienmakler eine Empfehlung ausgesprochen werden. Der Rechtsanwalt muss, falls dies erforderlich ist, überprüfen ob das ausgewählte Objekt unbestrittenes Eigentum des Verkäufers ist, eine korrekte Baugenehmigung vorliegt und nicht verschuldet ist bzw. andere Kosten oder Auflagen bestehen. In der Regel prüft dies der Immobilienmakler im vorhinein. Generell ist der Notar zugleich auch ein Rechtsberater.

Gebühren beim Eigentumserwerb in Italien

Es ist anzumerken, dass dieser Leitfaden keine exakten Auskünfte über die Gebühren gibt. Diese werden bei Beginn des Kaufprozesses dargelegt.

  • – In Italien bezahlt der Käufer wie auch der Verkäufer die italienische Immobilienmaklergebühr, die zwischen 2% und 3% des Kaufpreisees zzgl. Mehrwertsteuer beträgt.

  • – Es gibt mehrere Registrierungssteuern, die mit der Stempelsteuer kombiniert werden. Diese betragen 10% und werden vom steuerlichen Wert und nicht vom Kaufpreis berechnet. (Der steuerliche Wert kann 30% bis 50% geringer als der Kaufpreis sein.) Die Erwerbsteuer beträgt 3%, wenn der Käufer gleichzeitig seinen Erstwohnsitz einrichtet und der Verkäufer eine Privatperson ist. Im Falle eines Firmenerwerbs beträgt die Steuer 4%.f

  • – Die grundlegenden Notargebühren sind gesetzlich festgelegt, sind abhängig vom Kaufpreis und betragen in der Regel 1% bis 2 %.

Die Grundstückregistrierungssteuer ist die Haupsteuer auf Grundbesitz. Diese ist mit 10% des Wertes auf städtisches und mit 17% des Wertes auf ländliches Eigentum festgelegt. Die meisten Häuser, auch wenn ein Großteil der verbliebenen ländlichen Gebiete urbanisiert wurden, fallen in die Kategorie ländlich, wenn ein Grundstück zu einem landwirtschaftlichen Gründstück gehört oder sich ein landwirtschaftliches Gebäude auf dem Grundstück befindet. In einigen Fällen wird das Eigentum von einer Firma verkauft, in diesem Fall wird eine 20 prozentige Mehrwertsteuer in Bezug auf den Wert anstelle der Erwerbsteuer fällig.
Der ausgeschriebene Wert basiert auf dem offiziellen, steuerpflichtigen Wert des Eigentums, welcher abhängig von der Kategorie, der Lage und der Größe des Hauses von der lokalen Kommune bestimmt wird. Der fällige Betrag hängt von vielen Faktoren ab z.B. ob es das erste oder zweite Haus ist, ob es ein Neubau ist und ob es als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt wird.

  • Neubauten. Die Mehrwertsteuer ist festgelegt auf 10% (für nicht Luxuseigentum) und auf 20% (für Luxuseigentum mit einem A1 Rating im Eigentumsregister) und beinhaltet die Kosten für den Bauherrn und den Entwickler. Wenn das Haus selbst gebaut wird, wird eine verringerte Mehrwertsteuer von 4% veranschlagt.Der Käufer des Hauses sollte persönlich beim Notar erscheinen, ist dies jedoch aus irgendeinem Grund unmöglich, kann eine Vollmacht (Procura) für eine andere Person erstellt werden, die den Käufer vertritt. Die Vollmacht muss in der italienischen Form ausgestellt sein und im Beisein eines Notars oder Konsulatsmitarbeiter unterschrieben werden. Der Rechtsanwalt kann einen Stellvertreter benennen. Dennoch ist es möglich die Dokumente im Heimatland zu unterzeichnen.

Um Eigentum in Italien zu erwerben ist es erforderlich bei der italienischen Steuerbehörde registriert zu sein und über eine Steueridentifikationsnummer zu verfügen. Der zu entrichtende Betrag muss vor Abschluss der Transaktion auf einem Bankkonto eingezahlt sein. Dabei muss die Bank über eine Niederlassung in Italien verfügen, bei der das entsprechende Konto eröffnet wird.

Vertragsarten

Die Anzahlung – die Anzahlung beträgt für gewöhnlich 10% des Kaufpreises. Mit der Anzahlung geht das Recht für einen begrenzten Zeitraum einher das Eigentum zu erwerben. In der Zwischenzeit wird der Immobilienmakler das Angebot an den Verkäufer übermitteln. Falls dieser das Angebot akzeptiert, wird das Datum des Compromesso festgelegt. Wenn das Angebot abgelehnt wird, wird die Anzahlung zurückgezahlt. Hat der Verkäufer das Angebot akzeptiert und der Käufer entscheidet sich um so verliert er seine Anzahlung.

Vorvertrag (compromesso) – Dieser Vertrag fordert, dass zwischen 10% und 30% des Kaufpreises und die Kommission gezahlt werden und verpflichtet den Käufer dazu das Objekt zu erwerben ausgenommen der Verkäufer macht Fehler im Verkaufsprozess.

Kaufvertrag/Übereignung (rogito) – Dieser Vertrag ist der Abschluss, der im Beisein des Notars vollzogen wird, sobald der gesamte Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist.