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Immobilienkauf in Frankreich

Der Erwerb von Eigentum in einem anderen Land kann zur gleichen Zeit eine Sorge und ein Reiz sein. Die Formalitäten in Frankreich unterscheiden sich von denen anderer Länder in Europa sowie derer in den USA. Sind diese aber einmal nachvollzogen, ist die Umsetzung einfach.

Nachdem das Traumhaus – Château, Bauernhof, Villa – gefunden ist, beginnt die Verhandlung mit dem Verkäufer.

Der Käufer sollte entscheiden wie viel ihm das betreffende Eigentum wert ist und ein Angebot einreichen. Nachdem man sich auf einen Preis geeinigt hat, ist die Konsultierung eines Notars der nächste Schritt. Darüber hinaus werden möglicherweise Bankauskünfte erforderlich sein.

In vielen Fällen kann derselbe Notar vom Verkäufer und vom Käufer konsultiert werden, hieraus resultiert eine höhere Effektivität. Es sollte berücksichtigt werden, dass der Notar den Staat repräsentiert um dem Geschäft eine höhere Rechtsgültigkeit zu verleihen und um die Intentionen der verschiedenen Partein in der richtigen Art und Weise zu interpretieren, um einen bestmöglichen Kaufvertrag zu erstellen. Es gibt theoretisch keinen Interessenskonflikt, wenn der Käufer den Notar des Verkäufers konsultiert. Trotzdem ist es nicht ungwöhnlich, dass jede Partei einen eigenen Notar konsultiert. Wenn sich zum Beispiel ein Familienanwalt seit Jahren um die Belange der Familie kümmert oder es große Differenzen zwischen den beiden Parteien gibt, die aufgrund der Bedeutung der Transaktion beseitigt werden müssen. Weitere Gründe sind die Uneinigkeit in der Familie des Verkäufers oder der Wunsch nach zusätzlichem Schutz, besonders in Bezug auf die fremde französische Sprache seitens des Käufers. Im Falle der Konsultierung von verschiedenen Notaren entstehen keine Extragebühren für den Käufer. Die notariellen Gebühren sind fix und werden aufgeteilt.

Zunächst erstellt der Notar einen Kaufvertrag “Compromis de Vente” welcher in folgenden zwei Formen erstellt werden kann: a) Ein “Promesse Unilaterale de Vente” , d.h. der Verkäufer verpflichtet sich zu einem festgesetzten Preis das Objekt zu verkaufen, wenn der Käufer bis zu einem bestimmten Datum 10 % des Kaufpreises hinterlegt hat. Der Käufer ist nicht verpflichtet das Eigentum zu erwerben, verliert jedoch die eingezahlten 10 % des Kaufpreises, falls er die Immobilie nicht erwirbt. b) Die zweite Möglichkeit ist ein “Vente Ferme”bei dieser Form des Kaufvertrags sind beide Parteien verpflichtet das Geschäft abzuschliessen. Das Problem besteht darin, dass der Verkäufer den Käufer verklagen muss, falls dieser den Kaufpreis nicht bezahlt. Darüber hinaus kann er das Objekt in dieser Zeit nicht an andere Interessenten verkaufen. Aus diesem Grund bevorzugen die meisten Notare die “Promesse de Vente”.

Gleichwohl ist der Verkäufer mit der Unterschrift dazu verpflichtet das Objekt zu dem festgelegten Preis zu verkaufen, das Objekt wird vom Markt genommen und es kann keinen Versuch geben das Objekt zu einem höheren Preis an andere Interessenten zu verkaufen.

Nachdem die “Promesse” unterzeichnet ist, vergeht eine Zeitspanne zwischen ein wenigen Wochen bis zu zwei bis drei Monaten, in welcher verschiedene gesetzliche Formalitäten erledigt werden. Zuerst wird ein “Certificat d’Urbanisme” eingeholt, ein lokales staatliches Dokument, in welchem die Lage, Zone, Regularien etc. festgelegt sind. In einem zweiten Schritt wird beim Grundbuchamt dem “Conservation des Hypothèques” überprüft ob das Objekt schuldenfrei ist. Im dritten Schritt muss das gesetzlich fixierte Vorkaufsrecht der SAFER überprüft werden. Dies ist eine landwirtschaftliche Institution, welche den Besitz von landwirtschaftlichen Flächen in Frankreich erfasst. Diese muss dem Verkauf zustimmen, bevor die Transaktion vollzogen werden kann. Dennoch gibt es kaum Fälle in denen die SAFER beim Verkauf von Objekten oder Châteaus nicht zugestimmt hat.

Die letzte Regierung (2005 – 2007) hat eine Vielzahl neuer Vorschriften für Verkäufer erlassen, von denen viele je nach Lage und Art des Objekts der folgenden relevant sein können. Eine “cooling off” Periode von sieben Tagen, in der das Geschäft überdacht werden kann; Ein Zertifikat über die Verwendung oder Nichtverwendung von Bleifarbe, Asbest,Termiten und über die Energieeffizienz. In Paris muss ein Zertifikat mit einer genauen Angabe über die Quadratmeteranzahl der Wohnung oder der Maisonette (loi “Carrez”) vorliegen. Dies gilt bis jetzt noch nicht für den Rest des Landes. Die Kontrollen (Bleifarbe, Asbest, Termiten, Energie) und die “Loi Carrez” fällt in die Verantwortung des Verkäufers und muss von ihm bezahlt werden und vor der Unterzeichnung des “Promesse de Vente” ausgeführt sein.

Dem Käufer ist es möglich in der die Zeit zwischen den beiden Unterschriften, seine Finanzen zu ordnen, Kredite zu beschaffen oder Währungstransaktionen vorzunehmen. In Frankreich ist es sehr unwahrscheinlich den Verkäufer zu überzeugen dem Käufer einen Kredit zu gewähren, wie es in den USA üblich ist. Im Falle von Käufern ohne die französische Staatsbürgerschaft, ist eine Finanzierung bis zu 50 % des Kaufpreises möglich. In Ausnahmefällen kann in Abhängigkeit der finanziellen Situation des Käufers ein Kredit bis zu 80 % des Kaufpreises gewährt werden. Wenn die “Promesse de Vente” unterzeichnet ist und der Käufer seinen Kredit bei einer Bank gesichert hat, stehen dem Kreditnehmer zehn Tage zur Verfügung um das Kreditangebot anzunehmen. Dies dient dazu unverantwortlichen Kreditnehmern eine weitere Bedenkzeit zu gewähren um möglicherweise ihre Entscheidung rückgängig zu machen! (Für den Eigentumserwerb ist keine staatliche Genehmigung erforderlich, es sei denn, es handelt sich um ein gewerbliches Interesse).

In Frankreich gibt es keine Wohnungsbaugenossenschaften. Kredite werden für gewöhnlich von Banken erteilt, von denen sich einige auf mittel bis langfristige Kredite spezialisiert haben. Der momentane Zinssatz – fix oder variabel – liegt zwischen 5 % und 6%, kann jedoch in zweckgebundenen Sonderfällen wie z.B. Hauptwohnsitzen, Renovierungen oder Modernisierungen geringer sein. Diese Kredite müssen natürlich durch eine Hypothek abgesichert sein, welche vom Notar erstellt wird und gleichzeitig mit dem Kaufvertrag “Acte de Vente” unterzeichnet wird.

Vier weitere Punkte die beim Eigentumserwerb in Frankreich beachtet werden sollten. Zunächst unterscheidet sich das Erbrecht stark von dem im angelsächsichen Raum, und es ist ratsam zu prüfen, wie sich dies auf die persönliche Situation auswirkt. Zweitens gibt es eine Reichensteuer, die alle Personen betrifft, die nicht ihren Hauptwohnsitz in Frankreich haben und deren Nettovermögen über 720.000 Euro beträgt. Drittens bringt es Vorteile aus einem Land zu kommen mit dem Frankreich eine reziproke Steuerübereinkunft hat (Reciprocal Tax Arrangements), z.B. alle Länder des EU-Binnenmarktes, der Schweiz, den USA und den VAE. Denn falls nicht, fallen weitere jährliche Steuern an, wenn jemand zum Beispiel aus Costa Rica stammt. Dennoch ist der Kauf auf eigenen Namen (en “Nom Propre”) besser als ein Kauf durch eine Firma, unabhängig davon, ob es sich um eine ausländische Firma handelt. Denn es ist nicht vorhersagbar, welche Vorschriften den Firmenbesitz betreffend zukünftige Regierungen erlassen. Bei den meisten Fragen kann Ihnen PHILIP HAWKES (oder ihr Notar) weiterhelfen. In Steuerangelegenheiten könnte es unter Umständen ratsam sein, einen Spezialisten zu konsultieren.

Bezugnehmend auf die Kauftransaktion, diese ist abgeschlossen, wenn alle gesetztlichen Formalitäten vollzogen sind und der Kaufvertrag “Acte de Vente” im Beisein des Notars bzw. der Notare unterzeichnet wurde. Die Gesamtkosten, die sich aus dem Kaufpreis und den Akqusitationskosten (“Droits d’Enregistrement” und Notarial Fees) zusammensetzen, werden vom Käufer bezahlt. Der Gesamtaufwand für die Akquisationskosten beträgt etwa 6%.

Die Kommission wird, im gleichen Zeitraum wie die anderen Kosten, üblicherweise vom Verkäufer entrichtet. (Obwohl neuerdings auch der Käufer die Kommission bezahlen kann. Dies bedeutet gleichzeitig, dass er keine Registrierungssteuer entrichten muss.) Die Kommission ist in Frankreich vergleichsweise hoch. Das hängt damit zusammen, dass der Immobilienmakler die komplette Finanzierung und Kosten der Marketingkampagne mit Werbung, Broschüren, Fotos etc. übernimmt. Dieses Investment führt häufig zu Verlusten seitens des Immobilienmaklers.

Zudem ist es wichtig die Strom- und Telefonverträge u.ä. zu übernehmen oder neue Anbieter zu suchen. Dasselbige gilt auch für das Objekt betreffende Versicherungen.

Danach erhält der Käufer die kompletten Besitzrechte an der ausgewählten Immobilie und erfreut sich hoffentlich an diesen.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass vom ersten bis zum letzten Schritt auf die Kompetenz des Notar vertraut werden kann. Generell kann dem Notar als auch dem Immobilienmakler komplett vertraut werden. Diese tragen mit ihrer Erfahrung dazu bei, dass das Geschäft vor unvorhersehbaren Fallen geschützt wird. Aufgrund der oft gravierenden Sprachbarrieren ist es ratsam, einen bilingualen Immobilienmakler zu konsultieren, der sich zudem mit dem französischen Markt und allen gesetzlichen Aspekten auskennt.

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